veröffentlicht am 31.08.2025 -
Rechtsanwältin Mihriban
Bircan-Paul
Grundstücksübertragung geht nur als eGbR - BGH-Urteil vom 03.07.2025
Das MoPeG (Modernisierung des Personengesellschaftsrechts) sorgt seit dem 1.
Januar 2024 für weitreichende Änderungen im Umgang mit Gesellschaften
bürgerlichen Rechts (GbR) im Grundstücksverkehr. Ein aktuelles Urteil des
Bundesgerichtshofs (BGH, V ZB 17/24) verdeutlicht nun die praktische Bedeutung:
Eine GbR kann ein Grundstück nur übertragen, wenn sie zuvor
im Gesellschaftsregister eingetragen und anschließend als
eingetragene GbR
(eGbR) im Grundbuch vermerkt wurde. Selbst, wenn das Grundstück der einzige
Vermögenswert der Gesellschaft ist und das Eigentum unmittelbar auf die
Gesellschafter übergehen soll.
Sachverhalt
Im entschiedenen Fall waren zwei GbRs involviert, deren Gesellschafter jeweils
Privatpersonen waren. Die GbRs hielten Grundstücke in ihren jeweiligen
Grundbüchern eingetragen. Durch notarielle Verträge im Dezember 2023 erklärten die
Gesellschafter, die GbRs aufzulösen und die Grundstücke auf die Gesellschafter zu
übertragen.
Der Antrag auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch wurde jedoch erst im Februar
2024 gestellt. Das Grundbuchamt wies daraufhin auf die neuen Vorschriften
des MoPeG hin: Eine GbR muss vor einer Grundstücksübertragung im
Gesellschaftsregister eingetragen sein und als eGbR im Grundbuch erscheinen.
Sowohl das OLG als auch der BGH bestätigten diese Regelung und wiesen die Beschwerde ab.
Wesentliche Entscheidung des BGH
Die Kernaussagen des BGH lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- Eintragungspflicht im Gesellschaftsregister: Jede GbR, die Grundstücke hält, muss sich nach MoPeG registrieren lassen.
- Eintragung als eGbR im Grundbuch: Vor einer Übertragung von Grundstücken muss die GbR als eGbR ins Grundbuch eingetragen sein.
- Keine Ausnahmen für familiäre GbRs oder Auflösungen: Ob die Gesellschafter verwandt sind oder die GbR aufgelöst werden soll, spielt keine Rolle.
- Zeitpunkt der Anträge entscheidend: Auch wenn die notarielle Vereinbarung vor dem 1.1.2024 getroffen wurde, ist die Eintragungspflicht maßgeblich, sofern der Antrag erst nach Inkrafttreten gestellt wird.
Der BGH stellt damit klar, dass das MoPeG strikt angewendet wird. Eine analoge
Anwendung von § 40 GBO oder Ausnahmen für Ehegatten-GbRs werden abgelehnt.
Praxisrelevanz für Unternehmen und Privatpersonen
Dieses Urteil hat erhebliche Auswirkungen für GbRs, die Grundstücke halten oder übertragen möchten:
- Vor der Übertragung muss geprüft werden, ob die GbR bereits als eGbR eingetragen ist.
- Auch geplante Übertragungen auf Gesellschafter selbst, etwa bei familiären GbRs, unterliegen der Eintragungspflicht.
- Notare und Grundbuchämter werden Anträge ohne die korrekte Eintragung ablehnen, was zu Verzögerungen führen kann.
Für Gesellschafter bedeutet dies, dass eine sorgfältige Planung notwendig ist, um
Grundstücksübertragungen rechtssicher zu gestalten und Verzögerungen oder
rechtliche Anfechtungen zu vermeiden.
Das BGH-Urteil verdeutlicht, dass das MoPeG ernsthafte Konsequenzen für die
Grundstücksübertragung durch GbRs hat. Wer Grundstücke überträgt, muss
die Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister und die Eintragung als eGbR im
Grundbuch sicherstellen. Ohne diese Schritte kann die Übertragung nicht wirksam
vollzogen werden.
Unternehmen, Familiengesellschaften und Berater sollten daher ihre bestehenden
GbRs prüfen und gegebenenfalls rechtzeitig die Eintragung als eGbR beantragen,
bevor Grundstücksübertragungen erfolgen.
Jetzt Beratung anfordern
ETIQUE Legal – Rechtsanwältin Bircan-Paul, Ihre Anwältin für Unternehmensrecht und Arbeitsrecht
